Zunehmend wirkt sich die Corona-Krise auch auf das Investitionsklima im Immobilien- und Infrastruktursektor aus. Angesichts unter Druck geratender Werte und Erträge dürften sog. MAC-Klauseln für Käufer von Immobilien und Anlagen an Bedeutung gewinnen.

 

Hierunter versteht man Regelungen, die es einem Käufer ermöglichen, sich von seiner Investition zu trennen, sobald sich deren wirtschaftliche Rahmenbedingungen innerhalb eines bestimmten Zeitfensters wesentlich verschlechtern, sich also ein Material Adverse Change (MAC) ereignet. Diese aus dem angloamerikanischen Rechtskreis stammenden Klauseln kennt man bei uns etwa aus den Privatisierungen und Vermögensaktivierungen der öffentlichen Hand der 1990ger Jahren oder den Distressed-Deals jüngerer Zeit.

 

In der Corona-Krise eröffnen MAC-Klauseln einem Käufer also die Möglichkeit, seine Investition bei wesentlich negativer Entwicklung wieder rückabzuwickeln. Das wirtschaftliche Risiko der Corona-Krise wird hierdurch auf den Verkäufer verlagert. Um dies sicherzustellen, muss die MAC-Klausel die jeweils relevante Verschlechterung, das sog. MAC-Ereignis, hinreichend konkret definieren, etwa unter Zuhilfenahme quantitativer Hürden (z.B. Umsatzunterschreitung).

 

MAC-Ereignisse können sowohl unternehmensbezogen als auch marktbezogen sein. Damit werden nicht nur Ereignisse erfasst, die ihren Ursprung im Geschäftsbetrieb der jeweiligen Immobilien- oder Infrastrukturgesellschaft haben, sondern auch solche Ereignisse, die sich wie die Corona-Krise systemisch auf ganze Branchen und Volkswirtschaften auswirken (etwa durch Unterbrechung von Lieferketten für Rohstoffe und Vorprodukte, Behinderungen von Bewegungsfreiheit und Warenverkehr, Verschlechterung des regulatorischen Umfeldes, nachteilige Entwicklung der Kapitalmärkte).

 

MAC-Klauseln können sich aber auch gänzlich von der Unternehmens- und Marktbezogenheit eines Ereignisses lösen, indem sie sog. Force-Majeur-Fälle definieren. Derartige Fälle sind herkömmlicherweise Kriegsausbrüche, politische Umwälzungen, Generalstreiks, Terroranschläge oder Umweltkatastrophen. Die der Corona-Krise zugrundeliegende Pandemie ließe sich in diesen Kanon einreihen. Schließlich sind MAC-Klauseln von ihrer Rechtsfolge her nicht zwingend auf die Rückabwicklung beschränkt. Sie können vorgeschaltet oder alternativ andere Ziele verfolgen, etwa die Kaufpreisreduzierung oder eine sonstige Vertragsanpassung.

 

Diese Offenheit unterscheidet MAC-Klauseln von der gesetzlich geregelten Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB), die sich auf die Vertragsanpassung beschränkt. Zudem birgt die Störung der Geschäftsgrundlage mangels vertraglicher Festlegung, was unter der jeweiligen Geschäftsgrundlage und ihrer Störung zu verstehen ist, erhebliche Auslegungsprobleme und damit große Anwendungsunsicherheit.

 

Im Falle eines Beratungsbedarfs steht Ihnen unsere Sozietät SammlerUsinger gern zur Verfügung.

 

Ansprechpartner ist hier Herr Rechtsanwalt Dr. Thomas Rieger

 

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